地主版
社子島地產雙週報
第 1 期（創刊號）中華民國 115 年 11 月 1 日資料截至 115 年 10 月 31 日
社論
〈島務報告〉
這份報紙，從堤防邊開始
各位鄉親，大家好。這是《社子島地產雙週報》的第一期。往後每個月的 1 日和 16 日，我們會像在活動中心向大家報告一樣，把這兩週島上和周邊發生的事、成交的價格、市場的冷暖，一件一件攤開來說清楚。
為什麼要辦一份報紙？因為這幾年，我們接到最多的電話，問的都不是「現在一坪多少」，而是「接下來會怎樣」。區段徵收審到哪裡了、抵價地怎麼算、選舉會不會讓時程重來。這些問題，每一個都牽動著一家人的打算。
消息很多，說法更多。我們能做的，是把查得到的數字和公告整理好，註明出處，讓大家拿著同一份資料，坐下來好好商量。
這一期，我們先報告三件事
第一，價格穩。社子島七個段別今年第三季已登錄的土地成交，每坪中位數約 28.5 萬元，和第二季的 28.4 萬元幾乎一樣。從去年第四季算起，四季都落在 28 萬上下，這條價格線走得很平。
第二，量在補登。今天（11/1）內政部的新資料又補進 4 筆島上的土地成交，交易日期在 8 月下旬到 9 月下旬，每坪 26.5～28 萬元。第三季目前累計 23 筆，比第二季的 38 筆少；九月的成交還會陸續登錄，是真的變少，還是只是慢了，下一期再看。
第三，周邊在動。從這一期起，我們把北士科和關渡、洲美平原一起放進來看。北投今年前八個月的預售屋交易量居北市第一，關渡、洲美平原也已劃入「城鄉發展地區第一類」。社子島不是孤島，對岸的規劃和建設，遲早會回到我們這裡。
寫給地主
今天地價稅開徵，十一月底前要繳；再過四個星期，就是臺北市長選舉。不管結果如何，有一件事不會變：區段徵收一旦公告，土地就不能再移轉。想賣的，要在那之前想清楚；想留的，請記得抵價地要在公告期間內書面申請。家裡的事，先坐下來談一談，比什麼都重要。
最後，想請大家一起想一個問題：如果明天就公告徵收，您家裡準備好了嗎？這個問題，我們放在報紙的最後一頁，等您的回答。
社子島地產團隊 敬上
10/17–10/31
〈兩週紀事〉
- 社子島居民向市長候選人陳情補償與安置成為選戰議題，兩位主要候選人的開發主張不同。選舉結果，可能影響徵收審議的節奏。
- 央行理事：必要時再次緊縮房市可能維持量縮、價格盤整。貸款成本與成數，決定了市場能出的價格。
- 國銀房貸逾放創 5 年半新高持有成本與現金流要先算清楚；寬限期到期的屋主，賣壓可能慢慢浮現。
- 北投前 8 月預售交易量居北市第一輝達總部效應持續，北士科周邊的熱度集中在住宅，農地成交反而不多（見〈實價看板〉）。
- 實價登錄更新：社子島新增 4 筆土地成交交易日期 8/21～9/24，每坪 26.5～28 萬元，與前幾季的價格線一致。
- 地價稅開徵，繳納期限 11/30持有土地每年都要繳。九月才賣掉的土地，仍可能要繳全年的稅，收到稅單先核對。
- 臺北市長選舉（預告）投票後，我們會在下一期整理主要候選人的社子島政見，以及可能的時程變化。
區段徵收審議：內政部土地徵收審議小組專案小組 8/17 第 1 次會議後，意見已送回市府研議；截至本期截稿，本報未查到第 2 次會議的開會公告。
資料來源：ETtoday 新聞雲 2026-10-20；中央社 2026-10-29（兩則）、2026-08-17；聯合新聞網 2026-10-31；財政部地價稅開徵公告；內政部不動產交易實價查詢服務網 2026-11-01 開放資料。
內政部實價登錄
〈實價看板〉
社子島每坪中位數約 28.5 萬，四季走平
* 第 3 季資料仍在陸續登錄。依交易日期歸季；已排除親友、員工等特殊關係交易。
| 期間 | 筆數 | 中位數 | 加權平均 | 單價範圍 |
|---|---|---|---|---|
| 114年第4季 | 26 | 27.81 | 28.09 | 22.8～36.0 |
| 115年第1季 | 28 | 28.00 | 26.72 | 11.2～33.0 |
| 115年第2季 | 38 | 28.35 | 29.33 | 22.8～32.0 |
| 115年第3季* | 23 | 28.50 | 28.61 | 25.3～29.9 |
| 交易日 | 區域 | 地段地號 | 分區 | 面積（坪） | 總價（萬） | 單價（萬／坪） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 9/24 | 社子島 | 中洲段912地號 等 9 筆 | 堤防用地 | 8.3 | 221 | 26.5 |
| 8/21 | 社子島 | 富安段一小段157地號 | 娛樂區 | 20.2 | 566 | 28.0 |
| 9/16 | 社子島 | 富安段三小段113-1地號 等 7 筆 | 未登錄（含公設保留地） | 97.0 | 2,600 | 26.8 |
| 9/11 | 社子島 | 溪洲段三小段506地號 | 堤防用地 | 64.6 | 1,776 | 27.5 |
分區取自實價登錄的使用分區欄位，僅供參考，應以都市計畫機關核發的分區證明為準。
| 期間｜分區 | 筆數 | 中位數 | 加權平均 | 單價範圍 |
|---|---|---|---|---|
| 115年第1季｜農業區 | 10 | 27.01 | 26.98 | 15.4～29.0 |
| 115年第2季｜農業區 | 2 | 29.40 | 29.50 | 25.0～33.8 |
| 115年第3季*｜農業區 | 1 | 19.89 | 19.89 | 19.9～19.9 |
筆數少，單筆就會讓數字大幅擺動，請當作參考。
| 期間｜分區 | 筆數 | 中位數 | 加權平均 | 單價範圍 |
|---|---|---|---|---|
| 115年第1季｜農業區 | 9 | 11.23 | 10.48 | 7.0～23.4 |
| 115年第2季｜農業區 | 6 | 9.76 | 8.22 | 7.0～23.6 |
| 115年第3季*｜農業區 | 1 | 12.10 | 12.10 | 12.1～12.1 |
| 115年第1季｜公共設施用地 | 3 | 1.20 | 1.30 | 1.2～7.5 |
| 115年第2季｜公共設施用地 | 8 | 7.50 | 4.64 | 3.2～9.0 |
| 115年第3季*｜公共設施用地 | 3 | 2.00 | 6.04 | 1.7～9.0 |
關渡／洲美平原的農業區與公共設施用地價差很大，分開列出，不合併平均。
逐筆明細｜115 年第 3 季（7～9 月）土地成交
| 交易日 | 地段地號 | 分區 | 面積（坪） | 總價（萬） | 單價（萬／坪） | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7/20 | 中洲段912地號 等 9 筆 | 堤防用地 | 84.5 | 2,238 | 26.50 | |
| 7/31 | 中洲段901地號 等 13 筆 | 堤防用地 | 237.6 | 7,021 | 29.55 | |
| 9/24 | 中洲段912地號 等 9 筆 | 堤防用地 | 8.3 | 221 | 26.50 | 本期新增 |
| 7/3 | 富安段一小段174地號 | 娛樂區 | 125.8 | 3,586 | 28.50 | |
| 7/3 | 富安段一小段404地號 | 遊樂區 | 43.4 | 1,300 | 29.95 | |
| 7/3 | 富安段一小段53地號 | 娛樂區 | 50.0 | 1,425 | 28.50 | 持分 |
| 7/13 | 富安段一小段91地號 | 住宅區 | 105.6 | 2,956 | 28.00 | |
| 8/21 | 富安段一小段157地號 | 娛樂區 | 20.2 | 566 | 28.00 | 本期新增 |
| 8/22 | 富安段一小段218地號 | 公園用地（部分可能為娛樂區） | 49.0 | 1,331 | 27.19 | 特殊關係交易，未列入統計 |
| 7/7 | 富安段三小段276地號 等 2 筆 | 遊樂區 | 7.2 | 200 | 27.77 | |
| 7/22 | 富安段三小段300地號 等 2 筆 | 遊樂區 | 13.2 | 333 | 25.30 | |
| 7/22 | 富安段三小段300地號 | 遊樂區 | 5.2 | 131 | 25.30 | |
| 8/20 | 富安段三小段138地號 等 2 筆 | 遊樂區 | 35.2 | 1,040 | 29.54 | 特殊關係交易，未列入統計 |
| 9/16 | 富安段三小段113-1地號 等 7 筆 | 未登錄（含公設保留地） | 97.0 | 2,600 | 26.80 | 本期新增 |
| 8/18 | 富安段二小段238地號 等 2 筆 | 住宅區（部分可能為道路用地） | 22.7 | 630 | 27.75 | |
| 7/2 | 溪洲段三小段220-2地號 | 住宅區（部分可能為道路用地） | 65.1 | 1,887 | 29.00 | |
| 7/3 | 溪洲段三小段11地號 | 住宅區 | 100.0 | 2,930 | 29.30 | |
| 7/14 | 溪洲段三小段491地號 | 堤防用地 | 0.3 | 9 | 25.68 | |
| 7/31 | 溪洲段三小段302地號 | 住宅區 | 165.9 | 4,944 | 29.80 | |
| 8/4 | 溪洲段三小段477地號 | 堤防用地 | 29.0 | 842 | 29.00 | |
| 8/14 | 溪洲段三小段4地號 等 6 筆 | 國小用地 | 41.4 | 1,199 | 29.00 | |
| 9/11 | 溪洲段三小段506地號 | 堤防用地 | 64.6 | 1,776 | 27.50 | 本期新增 |
| 7/8 | 溪洲段二小段88地號 | 住宅區 | 75.3 | 2,100 | 27.90 | 特殊關係交易，未列入統計 |
| 8/14 | 溪洲段二小段419地號 等 7 筆 | 住宅區 | 16.2 | 469 | 29.00 | |
| 8/17 | 溪洲段二小段9地號 等 4 筆 | 公園用地 | 35.5 | 1,040 | 29.28 | |
| 8/20 | 溪洲段二小段275-2地號 | 公園用地（部分可能為住宅區） | 15.0 | 430 | 28.59 |
| 交易日 | 地段地號 | 分區 | 面積（坪） | 總價（萬） | 單價（萬／坪） | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8/3 | 八仙段一小段185-5地號 | 農業區 | 116.6 | 2,320 | 19.89 |
| 交易日 | 地段地號 | 分區 | 面積（坪） | 總價（萬） | 單價（萬／坪） | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7/4 | 八仙段二小段515地號 | 公園用地 | 529.1 | 4,750 | 8.98 | |
| 8/12 | 豐年段一小段851地號 | 農業區 | 932.3 | 11,281 | 12.10 | |
| 7/29 | 關渡段一小段421-1地號 等 2 筆 | 公園用地 | 156.5 | 313 | 2.00 | |
| 8/24 | 關渡段一小段293-2地號 | 公園用地 | 212.0 | 360 | 1.70 |
依區域、段別、交易日排序。「等 N 筆」為同一案一起買賣的多筆土地，地號與分區列第一筆。分區取自實價登錄欄位，「部分可能為」表示要依建築線或地籍分割後才能確定，以分區證明為準。單價＝總價÷面積。資料以內政部實價登錄為準。
逐筆明細｜目前刊登出售（11/1 上午）
| 地段／位置 | 分區（依刊登說明） | 面積（坪） | 開價（萬） | 單價（萬／坪） | 刊登者 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中洲段 | 未註明 | 38 | 1,180 | 31.05 | 社子島地產 |
| 中洲段 | 未註明 | 54 | 1,620 | 30.00 | 社子島地產 |
| 中洲段 | 公園用地 | 90 | 2,600 | 28.89 | 帝光開發 |
| 富安段一小段 | 部分公園用地 | 48.9 | 1,331 | 27.22 | 社子島地產 |
| 富安段一小段 | 住宅／道路用地 | 90.8 | 2,780 | 30.62 | 中信房屋大直加盟店 |
| 富安段一小段 324 地號（延平北路八段2巷151弄） | 未註明 | 149.4 | 4,930 | 32.99 | 永慶不動產（加盟店） |
| 富安段三小段 | 未註明 | 48 | 1,548 | 32.25 | 社子島地產 |
| 溪洲段二小段 | 未註明 | 218 | 7,000 | 32.11 | 社子島地產 |
| 延平北路七段176巷 | 農地 | 88 | 2,596 | 29.50 | 代理人（個人） |
| 延平北路八段 | 住宅用地 | 218.9 | 7,400 | 33.80 | 山岳地產建設 |
| 富安段二小段（延平北路八段2巷） | 公園用地 | 50 | 1,500 | 30.00 | 帝光開發 |
| 富安段一小段（延平北路八段2巷） | 娛樂區 | 310 | 9,300 | 30.00 | 帝光開發 |
591 的分類欄只寫「其他」，分區取自刊登說明；寫「未註明」的是刊登頁沒有寫分區。刊登者依 591 刊登頁所列的公司或身分，不列個人姓名。螢光標示為社子島地產刊登的物件，開價一併列入，供對照。
| 地段／位置 | 分區（依刊登說明） | 面積（坪） | 開價（萬） | 單價（萬／坪） | 刊登者 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新洲美段（持分） | 住宅用地 | 8.4 | 1,676 | 198.81 | 東森房屋奇岩捷運加盟店 |
持分物件，面積小、單價不具比較性。
| 地段／位置 | 分區（依刊登說明） | 面積（坪） | 開價（萬） | 單價（萬／坪） | 刊登者 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豐年段一小段 | 農地 | 152.1 | 1,825 | 12.00 | 住商不動產士林文林店 |
| 豐年段一小段 | 農地 | 172 | 2,150 | 12.50 | 大家房屋 |
| 豐年段一小段（大業路517巷） | 農地 | 419.9 | 6,388 | 15.21 | 東森房屋 |
| 豐年段三小段 | 農地 | 596 | 4,886 | 8.20 | 永慶不動產（3 家加盟店同時刊登） |
| 豐年段四小段 | 住二 | 42.8 | 1,800 | 42.04 | 有巢氏房屋 |
| 關渡段一小段 | 農地 | 83 | 2,188 | 26.36 | 代理人（個人） |
| 關渡段一小段 164 地號（承德路七段401巷） | 公園用地（公設保留地） | 174.9 | 1,980 | 11.32 | 秀泰地產（永義房屋加盟店） |
| 八仙段二小段 | 公共設施用地（未註明項目） | 205.5 | 5,200 | 25.30 | 住商不動產北投捷運加盟店等（3 位仲介刊登） |
| 八仙段二小段 515 地號（大度路二段） | 公園用地（公設保留地） | 529.1 | 6,888 | 13.02 | 中信房屋 |
| 八仙段二小段（承德路七段401巷350弄） | 公園用地 | 117.1 | 1,230 | 10.51 | 東森房屋 |
| 承德路七段 58 地號（段別未標示） | 公園用地（公設保留地） | 1158 | 14,500 | 12.52 | 中信房屋信義安和加盟店 |
開價不是成交價。同一物件多家刊登已合併為一筆；段別與地號依 591 刊登頁，括號內為刊登的路名。八仙段二小段 515 地號今年 7 月才以每坪 8.98 萬元成交（見上方成交明細），本次開價每坪 13.02 萬元。刊登資料感謝 591 房屋交易網。
主商圈報導
〈三區動態〉
社子島｜區段徵收在內政部審議中
市府今年 5 月底將區段徵收計畫送內政部，8 月 17 日內政部土地徵收審議小組召開專案小組第 1 次會議，意見已送回市府研議，下一次會議時間未定。開發範圍與抵價地比例（四成），內政部已於 2024 年 12 月原則通過。報導估計，拆遷最快 2027 年啟動。
選戰期間，島上的聲音很多。10 月 20 日，有居民在候選人的場合陳情，兩位主要候選人也各自提出開發主張。我們不站在任何一邊，只提醒一件事：開發的每一步，最後都會落在每一家人手上的那一塊地。
北士科｜輝達總部效應外溢
輝達確定在北士科設立台灣總部後，北投區預售屋交易量今年前 8 個月居北市第一。熱度集中在住宅：園區周邊（八仙段一小段）的農業區土地，今年第一季成交 10 筆、每坪中位數約 27 萬元，第二、三季合計只有 3 筆。
關渡／洲美平原｜列為城鄉發展地區第一類
內政部國土計畫審議會今年 6 月同意市府提案，將關渡、洲美平原劃為「城鄉發展地區第一類」，被視為北士科的發展腹地。後續要依臺北市都市計畫程序擬定，具體開發方式與時程，市府尚未公布。平原的農業區成交，每坪約 10～12 萬元，尚未看到明顯跳升。
資料來源：中央社 2026-06-17、2026-08-17；經濟日報〈社子島最快2027年啟動區段徵收拆遷〉；公視新聞網；ETtoday 新聞雲 2026-10-20；聯合新聞網 2026-10-31；好房網〈關渡洲美劃設「城鄉一」過關〉；內政部實價登錄。
市場觀察
〈買氣溫度〉
價格四季持平（中位數 27.8～28.5 萬）；第三季已登錄 23 筆，九月資料仍在補登。
什麼會改變它：內政部專案小組第 2 次會議排定、選舉結果，或 11 月中補登後筆數明顯回升。
新聞熱度高，但熱在住宅；周邊農業區第一季 10 筆後，第二、三季合計 3 筆。
什麼會改變它：周邊農業區第四季成交是否回到第一季的熱度。
劃入城鄉發展地區第一類後，農業區單價約 10～12 萬元，尚未明顯跳升；第三季已登錄 4 筆。
什麼會改變它：市府公布都市計畫草案或開發方式。
溫度分五級：冷、涼、持平、溫、熱。依成交筆數、價格變化、591 刊登數量與新聞熱度綜合判斷。
〈上期驗證〉從第 2 期開始，我們會在這裡回頭檢查上一期的判斷準不準。
本欄為社子島地產團隊依公開資料所做的市場觀察，不構成投資建議；買賣決定請依個人狀況並諮詢專業意見。
問與答
〈鄉親來信〉
創刊號還沒有收到來信，這一期先回答我們最常被問到的問題。
問土地上的老房子沒有保存登記，徵收時會不會被算進去？
答地上物的補償，依市府的查估結果辦理，不以有沒有保存登記為唯一標準。建議先向市府確認查估紀錄，把當年的稅籍、水電資料找齊。
問公告徵收之後，土地還能賣嗎？
答不行。依土地徵收條例，公告徵收後土地就不能再移轉。在公告之前，土地都還能正常買賣。
問今年的地價稅，有沒有辦法少繳一點？
答自己住的房子，底下的土地若符合自用住宅條件，稅率是千分之二。今年的申請期限（9/22）已過，現在申請，符合條件的話明年起適用。
人文
〈島嶼記憶〉
洪水平原上的五十年
社子島是基隆河與淡水河交會沖積出來的平原。很多年輕一輩不知道，島上今天的樣子，是從一張防洪地圖開始的。
1970 年代，配合臺北地區防洪計畫，主管機關把社子島劃為洪水平原，限制發展。從那時起，島上不能蓋新房子，老房子也不能改建。一家人在同一間屋子裡住了三代，屋頂漏了只能補，孩子長大了只能搬出去。
市府後來在劃定區段徵收的安置條件時，以 1969 年以前就存在的合法住宅作為基準。那一年，成了很多家庭權益的分界線。
五十多年過去，堤防越築越高，島上的人卻一直在等。我們記下這段歷史，是因為不管未來怎麼開發，都不該忘記這些等待的人。
出處：公視新聞網〈內政部原則通過社子島區段徵收開發範圍及抵價地比例〉 https://news.pts.org.tw/article/730739
結語
〈散會之前〉
各位鄉親，這一期的報告就到這裡。
一開頭我們問：如果明天就公告徵收，您家裡準備好了嗎？我們知道這個問題不好回答。也正因為不好回答，才更需要早一點開始想。
本期提問
如果明天就公告徵收，您最擔心的是哪一件事？
- 補償和抵價地怎麼算
- 安置住宅住不住得起
- 家裡共有人意見不一致
- 還沒想過，想先了解
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下一期預告（11/16）：九月的成交補登得更完整後，價格線還平不平？選舉前最後兩週，各方對社子島又說了什麼？我們下一期見。
社子島地產團隊
與我們聯絡
〈服務處〉
社子島地產開發有限公司 台北市士林區延平北路九段288號
- 電話 (02)2810-8558
- Email consultantofland@gmail.com
- LINE @384ydifs（掃描〈散會之前〉的 QR code 加入）
- 網站 shezidao.com.tw
服務時間：週一至週六 9:30–18:00（週四只到 13:30，下午是我們全員運動的時間），週日公休。
買賣、租賃、合建、區段徵收、市地重劃，有任何想問的，歡迎來坐坐。
資料來源與方法：成交資料取自內政部不動產交易實價查詢服務網開放資料（115 年第 1～3 季及 2026-11-01 本期），依交易日期歸季，排除特殊關係交易；新聞與政策取自註明之報導，以主管機關正式公告為準。本報不是土地使用分區證明。
更正啟事：本報如有錯誤，將於下一期本欄公開更正。